DSR(총부채원리금상환비율), LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율)

DSR(총부채원리금상환비율 Debt-Service-Ratio)

 

차주의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 지표로, 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액의 비율(Debt-Service-Ratio)을 의미한다.

 

「은행업감독업무시행세칙」에서는 “총부채원리금상환비율 = (금융회사 대출의 연간 원리금 상환액 /연소득) × 100” 방식으로 산정하도록 하고 있다.

 

유사한 개념인 총부채상환비율(DTI)이 주로 주택담보대출의 원금상환액을 포함하는 반면, DSR은 모든 금융기관 가계대출(주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 및 비주택담보대출, 마이너스통장 등 한도대출, 할부금융,학자금대출 등)의 원금상환액을 포함(차주의 채무상환능력을 보다 정확하고 포괄적으로 판단)한다는 점에서 차이가 있다.

 

한편 담보인정비율(LTV)이 충분한 담보를 확보하도록 해서 금융기관의 손실을 최소화하는데 중점을 두고 있는데 반해, DSR은 차주의 상환능력 범위내에서 대출을 취급하도록 하여 차주(소비자)를 보호하는데 중점을 두고 있다는 점에서 차이가 있다.

 

감독당국은 DSR을 2018년 10월부터 은행권 대출심사의 관리지표로서 활용하도록 하는 방안을 발표한 이후 적용 범위를 지속적으로 확대하였다.

 

DSR 규제는 당초 “금융기관별” 평균 목표(일반은행의 경우 신규취급한 가계대출 평균 DSR을 40%) 이내로 관리(개별 대출의 경우 초과해도 대출 가능)하도록 하였으나 이후 “차주별”로 관리하도록 하는 “차주단위 DSR” 규제를 단계적으로 확대(19.12~23.7월) 적용하였다.

 

 

담보인정비율(LTV)

 

주택담보대출 취급 시 담보가치(주택가격) 대비 대출 취급 가능금액의 비율 (Loan-To 90 Value ratio)을 의미한다. 예를 들어 아파트 감정가격이 5억원이고 담보인정비율(LTV)이 70%이면 금융기관으로부터 3억 5천만원의 주택담보대출을 받을 수 있다.

 

「은행업감독업 무시행세칙」에서는 “담보인정비율 = [(담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선 변제 소액임차보증금)/담보가치×100” 방식으로 산정하도록 하고 있다.

 

여기서 담보가치 는 ① 국세청의 기준시가 ② 감정평가법인 등의 감정평가액 ③ 한국부동산원의 층별ㆍ호 별 격차율 지수로 산정한 가격 ④ KB부동산시세의 ‘일반평균가’ 중 금융기관 자율로 선 택하여 적용한다.

 

당초 LTV 규제는 은행권을 중심으로 내규에 반영하여 자율적으로 시행 해 오다가 금융기관의 경영 안정성 유지, 부동산 투기 억제 등을 위한 주택담보대출 규모 의 관리 필요성이 제기되면서 2002년 9월 감독규제 수단으로 도입되었다.

 

이후 가계부채 증가 억제 및 부동산경기 조절 등 거시건전성정책 수단으로 활용되고 있으며, 주택 소재 지(규제·비규제), 차주 특성(무주택·다주택·생애최초 등) 및 대출목적(주택구입·임대사업 등)별로 세분화하여 차등 적용되고 있다.

 

한편, 금융기관은 주택담보대출 취급시 담보인 정비율(LTV)과 함께 차주의 부채상환능력을 나타내는 총부채상환비율(DTI), 총부채원리 금상환비율(DSR) 등도 고려하여 대출규모를 결정한다.

 

 

총부채상환비율(DTI)

 

차주의 연간 소득 대비 연간 대출 원리금 상환액의 비율(Debt-To-Income ratio)을 의미한다.

 

주택담보대출 차주의 원리금상환능력을 감안하여 주택담보대출 한도를 설정하 기 위해 도입된 규제 비율이다.

 

「은행업감독업무시행세칙」에서는 “총부채상환비율 = [(해 당 주택담보대출 및 기존 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간이자상 환액) / 연소득] × 100” 방식으로 산정하도록 하고 있다.

 

DTI 규제는 담보인정비율(LTV) 규제 강화의 후속조치로 2005년 8월 도입되었으며, 이는 차주의 상환능력과 관계없이 담보가치(주택가격)에 비례하여 주택담보대출 한도가 결정되는 LTV 규제의 문제점을 보완하고자 도입한 것이다.

 

특히 과도한 가계부채의 증가 억제 및 주택자금 수요 축소 등을 위해 DTI 비율을 특정수준 이내로 제한하기도 한다.

 

한편, DTI 규제는 LTV 규제와 함 께 대표적인 특정 부문에 대한 거시건전성정책 수단으로서 통화신용정책과 상호 보완적 인 관계를 가지고 있다.

 

예를 들어 저금리 하에서 주택가격 상승세가 확대될 경우 DTI 및 LTV 규제를 강화하면 주택담보대출 한도가 축소되어 주택시장 과열을 억제하는 효과를 기대할 수 있다.

 

 

 

DTI [Debt To Income]

LTV

DSR

LTV DSR

DSR LTV

DTI DSR LTV

LTV DSR DTI

DSR DTI LTV

DTI DSR

DSR DTI

 

 

 

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