주택담보대출 한도 축소, 전세대출 DSR 적용

「주택시장 안정화 대책」 관련 「긴급 가계부채 점검회의」 개최

- 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안 발표 -

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2025. 10. 15


➊주택가격에 따른 주담대 여신한도 차등화, ➋스트레스 금리 상향 조정, ➌1주택자 전세대출 DSR 적용, ➍주담대 위험가중치 상향 조정 조기 시행


▴ 주담대 LTV 강화(70% → 40%), 전세대출 제한 등 규제지역 지정에 따른 대출규제 강화 조치도 즉시 적용될 예정

 

1. 주택가격 수준에 따른 주담대 여신한도 차등화
수도권·규제지역에 적용되는 주택구입목적 주담대의 대출한도(現 6억원)를 주택가격(시가) 수준에 따라 차등 적용한다. 수도권 · 규제지역의 ➊시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원, ➋시가 15억원 초과～25억원 이하 주택은 4억원, ➌시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출한도를 차등 적용한다. 이를 통해 수도권·규제지역 내에서 대출을 활용한 고가주택 구입 수요를 보다 강력하게 관리해 나갈 예정이다.

※ 다만, 이주비대출은 현행과 동일하게 주택가격에 관계없이 최대한도 6억원 적용

 

 

2. 스트레스 금리 상향 조정
차주 DSR 산정시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하여 대출금리에 일정수준의 스트레스(ST) 금리를 가산(실제 대출금리에는 미반영)하는 스트레스 DSR 제도도 강화한다. 현재 차주별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리를 수도권 ․ 규제지역내 주담대에 한해 3%로 상향 조정한다. 동 조치를 통해 향후 금리 인하시 발생될 수 있는 차주별 대출한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 수 있을 것으로 예상된다. 

 

 

3. 1주택자 전세대출 DSR(Debt Service Ratio) 적용
1주택자(소유주택의 지역은 무관)가 수도권 ․ 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우에는 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영한다. 다만, 금번 조치가 무주택 서민 등에 미치는 영향을 감안하여 1주택자의 수도권 ․ 규제지역 전세대출에 우선 적용하되, 향후 전세대출 DSR 시행 경과 등을 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토해 나갈 계획이다.

 

 

4. 은행권 주담대 위험가중치 조정 조기 시행
금년 9월 발표*된 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치 시행시기를 당초 예정된 ’26.4월보다 앞당겨 ’26.1월부터 조기 시행한다. 이를 통해 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업, 자본시장 등으로의 자금 공급 확대를 적극 유도하는 등 생산적 금융을 보다 신속하게 추진해 나갈 계획이다. 
* ｢생산적 금융을 위한 은행·보험 자본규제 합리화 방안｣ (‘25.9.19일, 금융위)

 

 

5. 규제지역 지정 시 강화된 대출규제 즉시 적용
금번 규제지역(투기과열지역, 조정대상지역) 신규 지정에 따라 해당 규제지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출규제가 즉시 적용된다. 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 ․ 신용대출 차주의 규제지역 주택구입도 제한되는 등 해당지역의 대출수요 관리 수준이 한층 강화될 예정이다. 한편, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

 

 

금융위원회와 관계기관들은 동 조치 시행 前 수요 쏠림 현상 등을 최소화하기 위해, 금번에 발표한 방안 중 즉시 시행이 가능한 조치들은 발표 후 즉각 시행*(10.16일)하고, 후속 조치가 필요한 과제**는 최대한 신속하게 추진해 나갈 예정이다. 다만, 금번 조치 시행 이전에 ➊주택 매매계약 또는 전세계약을 체결한 차주, ➋대출 신청접수가 완료된 차주 등에 대한 경과규정 등을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들에게 불측의 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영해 나갈 예정이다.

 

* (1)주담대 여신한도 차등화, (2)스트레스 금리 상향 조정

** (1)전세대출 DSR(10.29일), (2)은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조정(‘26.1월)

 

또한, 동 방안 발표 후, 현장점검 등을 통해 금융회사들의 규제 준수 여부, 대출유형별 ․ 용도별 대출 추이 등을 밀착 모니터링하고, 향후 금융당국 ․ 관계기관 ․ 금융권간 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 동 방안이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극적으로 관리해 나갈 계획이다.

금융위원회와 관계기관들은 “금번 대책의 효과적인 이행을 위해서는 대책 발표 이후의 관리와 운영이 더욱 중요하다”고 강조하며, “일선 창구에서 소비자들의 혼선과 불편이 발생하지 않도록 업권별 협회와 금융회사에서 직원 교육, 전산시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해 달라”고 언급하였다.

 

또한, “주택시장 불안은 서민 주거안정을 해치고 소비 위축 등으로 우리나라 경제 전반의 활력을 저해할 수 있는 만큼 관계기관과 全 금융권이 비상한 각오로 금번 대책의 성공적 이행에 최선을 다해달라”고 당부하였다. 특히, “주택시장과 가계부채 대책은 정책적 ․ 제도적 노력 못지 않게 금융권의 관심과 실천이 매우 중요하다”고 강조하며, “금융권에서 주택시장의 불필요한 과열을 유발할 수 있는 과당경쟁은 지양하고 현장의 세세한 부분까지 꼼꼼하게 챙겨 달라”고 밝혔다.

 

아울러, “향후 구체적인 가계대출 증가 양상과 주택시장 동향, 풍선효과 발생 여부 등을 면밀히 모니터링하며, 시장 상황에 맞는 추가대책을 적기에, 과감하게 시행해 나갈 계획”이라고 언급하였다.